咨询人
QUESTION · 内容已脱敏
我通过中介在杭州看中一套二手房，签了居间协议并交了20万定金。最近家里凑首付出了问题，银行贷款也可能批不下来，我想退掉这套房子。中介说定金一分不退，还说如果我不买了就是违约。
请问律师：这种情况定金真的全拿不回来吗？贷款批不下来也算我违约吗？
浙新律师解答
ANSWER · 浙新律师事务所
先说结论：买家单方反悔不买的，适用定金罚则，原则上无权要求返还定金；但如果合同中约定了"贷款不批可无责解约"类条款，或者能证明卖方、中介存在过错，仍有争取退还的空间。20万定金也在法定上限之内（不超过房价20%即有效）。
定金适用"定金罚则"：给付定金的一方违约导致合同目的不能实现的，无权请求返还定金；收受定金的一方违约的，应当双倍返还定金。法律同时规定定金不得超过主合同标的额的20%，超出部分不产生定金效力。
贷款批不下来是否构成违约，完全取决于合同怎么写：约定了"贷款未获批，合同解除，定金退还"的，按约定办；没有约定的，法院主流观点认为筹款义务在买方，贷款不成仍需承担违约责任。签约时把"贷款不成可无责解约"写进条款至关重要——这也是所有二手房买家最该吸取的教训。
违约金与定金只能二选一适用：合同既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。约定的违约金过分高于损失的（一般以超过损失30%为参考），违约方可以请求法院适当减少。
另一个相关问题是"跳单"：委托人在接受中介服务后，利用中介提供的交易机会或媒介服务，绕开中介直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。判断是否构成跳单，关键看是否实质利用了该中介的房源信息与带看服务。
给您的实操建议：第一步翻合同，逐字看"贷款""解约""定金"三个条款的约定；第二步主动与卖方协商解除而非消极违约——卖方拿到房后再转卖，实际损失有限时，协商退还部分定金的空间并不小；第三步保留中介承诺的各种记录（如果中介曾口头承诺"贷款不批可以退"，聊天记录就是证据）。仓促自行解约可能把自己从有理变成违约，行动之前先把材料理一遍。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条（定金及其罚则）
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十八条（定金与违约金二选一）
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条（违约金的调整）
- 《中华人民共和国民法典》第九百六十五条（跳单应支付中介报酬）
免责声明：以上解答系基于咨询人所述事实作出的一般性法律分析，仅供参考，不构成针对具体案件的正式法律意见。 个案事实与证据情况千差万别，处理结果可能不同。如遇类似问题，建议携带完整材料向执业律师当面咨询。
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