商品房消费者权利保护：购房人的优先权规则

房地产开发企业债务违约、项目烂尾，直接冲击的是已经支付房款的购房人。2023年4月，最高人民法院发布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号），在消费购房场景下确立了购房人权利的优先顺位，被称为购房人的"超级优先权"。

批复明确：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院也应当予以支持。这为"保交楼"背景下购房人的退房退款请求提供了明确的顺位保障。

适用该规则有两个前提：一是购房人须为"以居住为目的"的商品房消费者，投资性购房、以房抵债取得的权利不在保护之列；二是已支付全部价款或在一审法庭辩论终结前补足剩余价款。实务中，购房人应保留付款凭证、网签备案资料等证明消费者身份的关键证据。

延伸提示：对于购买商铺、写字楼等经营性物业的买受人，以及以房抵债的债权人，不能援引该批复对抗在先抵押权，交易前务必核查项目抵押状态；遭遇项目停工时，应当及时关注地方政府保交楼专班的工作安排，必要时通过诉讼主张权利。